Ngày 28.11 tới, Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú Invest (Văn Phú Invest) sẽ chính thức giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) với 160 triệu cổ phiếu mã VPI. Giá tham chiếu trong ngày giao dịch đầu tiên là 27.600 đồng/cổ phiếu.

Văn Phú Invest được biết đến là một nhà phát triển bất động sản thuộc phân khúc trung cao cấp. Công ty này được hình thành từ những năm đầu 2003 do ông Tô Như Toàn, hiện là chủ tịch HĐQT sở hữu 60,5% Văn Phú Invest gây dựng nên từ Công ty CP kinh doanh nhà Quảng Ninh. Đến năm 2008, ông Toàn tách hẳn ra làm Chủ tịch CTCP Đầu tư Văn Phú Invest khi công ty triển khai xây dựng KĐT Văn Phú quận Hà Đông, Hà Nội với tổng mức đầu tư 18.000 tỷ đồng. Đây cũng là dự án lớn đầu tiên đánh dấu bước chân của Văn Phú Invest trong thị trường BĐS.

Đang lỗ ròng, bỗng dưng lãi khủng

Theo báo cáo tài chính 9 tháng đầu năm 2017, lợi nhuận trước thuế của Văn Phú Invest đạt hơn 314 tỷ đồng. Sẽ không có gì đáng nói, nếu trước đó, doanh nghiệp này không bị lỗ ròng trong năm 2015 và 9 tháng 2016.

Hiện trên website của công ty này chỉ công bố báo cáo tài chính năm 2016 và 9 tháng đầu năm 2017. Theo báo cáo tài chính năm 2016, năm 2015 Văn Phú Invest lỗ hơn 3 tỷ đồng và lỗ hơn 8,6 tỷ đồng 9 tháng đầu năm 2016.

Đóng góp chính vào khoản lợi nhuận khủng này là nhờ khoản mục “lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh” của Văn Phú Invest thì bất ngờ đảo chiều từ lỗ hơn 4,2 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2016 sang lãi hơn 327,6 tỷ đồng trong 9 tháng năm nay.

Màn đảo chiều lãi khủng của Văn Phú Invest trước khi niêm yết (Ảnh: Nguyễn Ngân)

Một điểm đáng lưu ý, năm 2015, năm 2016 và 9 tháng đầu năm 2017, khoản mục “lợi nhuận khác” của Văn Phú Invest vẫn tiếp tục lỗ ròng và mức độ lỗ tăng lên từ 3,1 tỷ đồng trong năm 2015 lên 13,4 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm 2017.

Báo cáo tài chính 9 tháng đầu năm 2017 cũng cho thấy Nợ phải trả của Văn Phú Invest là 1.811 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn là 1.458 tỷ đồng, nợ dài hạn là 352 tỷ đồng. Hiện Văn Phú Invest đang vay ngắn hạn hơn 530 tỷ đồng, trong đó, Techombank cho vay hơn 114 tỷ đồng, Ngân hàng TNHH Indovina cho vay 339,8 tỷ đồng. Vay dài hạn hơn 276,2 tỷ đồng, trong đó Vietcombank cho vay hơn 268,2 tỷ đồng.

Không chỉ vậy, Văn Phú Invest còn có màn tăng vốn “chóng mặt” trước khi lên sàn. Theo đó, năm 2008, vốn điều lệ ban đầu của Văn Phú Invest chỉ là 45,8 tỷ đồng. Hơn 9 năm sau, tính đến tháng 7.2017, vốn của Văn Phú tăng 35 lần thông qua các đợt phát hành cổ phiếu, từ 45,8 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng.

Riêng lần tăng vốn "khủng" trước thềm niêm yết thực hiện vào tháng 7 vừa qua, chỉ trong vòng 3 tháng, từ tháng 4 đến tháng 7.2017, Văn Phú Invest tăng vốn mạnh gấp 6 lần từ 262 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng.

Theo Văn Phú Invest, lần tăng vốn gần đây nhất mục đích là để thanh toán các khoản nợ vay cá nhân, ngân hàng; đầu tư tài chính và bổ sung vốn lưu động; bổ sung vốn cho công ty con - Công ty TNHH MTV Đầu tư Văn Phú - Giảng Võ…

Thực tế, việc tăng vốn chóng mặt trước ngày niêm yết không chỉ riêng Văn Phú Invest, mà xuất hiện nhiều trường hợp doanh nghiệp có xu hướng tăng vốn trước khi lên sàn.

Sẽ là động thái tích cực nếu doanh nghiệp tăng vốn vì nhu cầu phục vụ triển vọng kinh doanh sáng sủa. Tuy nhiên, nếu tăng vì mục đích muốn làm đẹp hình ảnh doanh nghiệp, rồi đưa lên sàn để thoái vốn, thì đó sẽ là vấn đề cần cân nhắc để nhà đầu tư định giá cổ phiếu đó.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, doanh nghiệp chưa phải là công ty đại chúng, việc tăng vốn điều lệ chỉ đơn thuần áp dụng theo quy định của Luật Doanh nghiệp mà không phải báo cáo kết quả cho Ủy ban Chứng khoán. Việc báo cáo Ủy ban Chứng khoán khắt khe sẽ tạo thêm tầng kiểm soát về việc tăng vốn của doanh nghiệp.

Dự án đình đám vì kiện cáo, khiếu nại

Những dự án của ông Tô Như Toàn cũng dính nhiều vụ lùm xùm, kiện cáo xảy ra. Mới đây nhất, trong quá trình bàn giao nhà tại dự án khu chung cư cao tầng Home City tại Trung Kính (Cầu Giấy) của Văn Phú Invest cũng đã xảy ra nhiều lùm xùm giữa cư dân và chủ đầu tư. Hàng trăm cư dân Home City đã xuống đường căng băng rôn đòi quyền lợi, khiến nại lên các cơ quan, bộ, ngành.

Cư dân biểu tình tại dự án Home City của Văn Phú Invest (Ảnh: Internet)

Nguyên nhân được cho là Chủ đầu tư không rõ ràng thông tin về quy hoạch, bán nhà liên quan đến lối đi của khu chung cư. Theo đó, lúc xây dựng và bán hàng dự án được quảng cáo là có địa chỉ tại 177 phố Trung Kính, có lối đi ngõ 177 Trung Kính. Nhưng đến lúc dự án hoàn thành thì lối đi này bị đóng lại, cư dân phải đi bằng đường tránh ở phố Nguyễn Chánh do lối đi 177 Trung Kính thuộc vào dự án khác.

Trong các đơn khiếu kiện chủ đầu tư dự án gửi tới các sở, ban ngành Hà Nội, các cư dân Home City cũng đã khiếu nại vấn đề này, khi dự án quảng cáo bán nhà ở địa chỉ 177 Trung Kính nhưng thực tế đường dẫn vào nhà lại là tuyến đường khác.

Hay như năm 2013, hàng trăm người mua nhà dự án Văn Phú Victoria (khu đô thị Văn Phú- quận Hà Đông) cho rằng bị chủ đầu tư ép đóng tiền lên tới 95% giá trị căn hộ trong khi chưa dự án vẫn chưa hoàn thiện phần thô.

Nguyên nhân do một số đơn vị thứ cấp đã thu tiền bán nhà nhưng lại không nộp tiền thu được về cho chủ đầu tư khiến nhiều khách hàng có nguy cơ không nhận được nhà. Tuy nhiên, vấn đề này sau đó cũng đã được giải quyết.

Bên cạnh đó, đã hơn 10 năm xây dựng xong, từ năm 2011 đến nay dự án khu đô thị mới Văn Phú (Hà Đông) của ông Tô Như Toàn cũng dính nhiều lùm xùm, khiếu nại của người dân về chất lượng của khu đô thị này.

Nhiều công trình khác của Văn Phú Invest đầu tư như trường tiểu học Phú La, trụ sở UBND phường Phú La (xây dựng theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng) đều có tai tiếng với hàng loạt khiếu nại liên quan đến chất lượng.